Comment estimer son bien immobilier
Estimer le prix de sa maison permet d’en dégager la valeur vénale à un instant T.
Cet élément constitue la base de calcul fondamentale dans la détermination du montant de l’impôt sur la fortune immobilière ou des droits de succession.
Ainsi, pour éviter de payer plus, il convient de produire une estimation juste et cohérente avec le marché immobilier actuel.
Les méthodes courantes pour estimer son bien immobilier
Il existe deux méthodes principales pour estimer un bien immobilier. La première implique de procéder à une étude de comparaison, et la seconde consiste à effectuer un calcul de capitalisation.
Opter pour la méthode par capitalisation
La capitalisation est la méthode la plus simple pour estimer et évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier. Elle est particulièrement d’occurrence pour la vente d’appartement à des investisseurs en locatif.
Pour ce faire, la méthode par capitalisation fait intervenir le loyer et le taux de rentabilisation de l’appartement. La formule se présente comme suit :
Prix de vente = montant du loyer annuel / taux de rentabilité X 100.
À titre d’exemple, si un appartement se loue à 9.000 euros l’année et que son taux de rentabilité est de 5%, son prix de vente théorique est de (9.000 / 5 x 100)= 180.000 €.
Naturellement, pour appliquer cette méthode, il faut une solide connaissance des facteurs qui influencent le rendement locatif des biens immobiliers.
Appliquer la méthode par comparaison
Il s’agit de la méthode encore de loin la plus utilisée pour une estimation immobilière. Elle consiste tout simplement à dégager le prix moyen des biens immobiliers de même nature et présentant les mêmes caractéristiques que le vôtre. Pour cela, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières de votre ville.
Grâce aux efforts de transparence du marché immobilier, le public peut également se référer aux ventes réalisées sur les 5 dernières années en consultant les différentes bases de données officielles.
Selon le niveau d’expertise, les usagers ont le choix entre les bases de données gratuites comme le DVF de la DGFiP, la base PATRIM de l’administration fiscale et payante comme la base BIEN.
Passer par les simulateurs en ligne
L’estimation immobilière pour un logement a été grandement simplifiée avec l’avènement du digital et des simulateurs en ligne. Tapez estimation immobilière logement sur votre moteur de recherche et vous aurez en quelques secondes une liste de plateformes qui proposent ce service gratuitement ou payant.
Une fois sur l’application, vous aurez un formulaire à renseigner et en validant les informations, les algorithmes se chargent de faire le calcul. Vous obtenez ainsi une fourchette de prix pour votre bien immobilier.
Les facteurs à prendre en compte pour estimer la valeur de son bien immobilier
Il y a des facteurs clés que vous devez prendre en compte lorsque vous optez pour la méthode par comparaison ou que vous utilisez un simulateur en ligne. Ce sont les critères intrinsèques au bien immobilier, et les éléments liés à son environnement.
Les critères intrinsèques au bien immobilier
Parmi les critères intrinsèques, nous distinguons les caractéristiques générales qui sont :
- La nature de votre bien (maison, appartement, propriété, terrain, nu, etc.)
- La superficie en m2 du terrain, du bâti, des pièces et de leur agencement, la surface habitable,
- Le nombre d’étages
- L’état général du bien immobilier (âge, entretien, etc.)
Il y a aussi les caractéristiques exceptionnelles qui peuvent présenter un intérêt particulier et sont donc susceptibles d’influer sur le prix du bien immobilier. Ce sont :
- L’exposition, la vue
- Les installations comme le système de chauffage, la performance énergétique,
- La présence de balcon, de jardin et de son aménagement, de piscine, etc.
L’environnement à prendre en compte
L’environnement, c’est-à-dire, l’emplacement du bien, a une corrélation directe avec le prix du bien. Il convient donc de l’intégrer dans l’estimation. Cela concerne :
- La ville, le quartier et même la rue et le côté où se trouve la maison ou l’appartement
- La réputation du quartier
- La proximité avec les commodités et facilités comme de bonnes écoles, les commerces, les transports en commun et les places de parking
- Dans le cas d’un appartement, le niveau dans l’immeuble est aussi à considérer
L’influence du marché immobilier local est aussi à prendre en compte dans cet aspect environnemental. En effet, le prix d’un bien immobilier ne peut être estimé sans prendre en compte l’état de la demande dans le secteur.
Les professionnels qui peuvent vous aider à estimer la valeur de votre bien immobilier
Que vous procédiez vous-même à l’estimation de votre bien immobilier ou que vous utilisez un simulateur en ligne, l’avis d’un professionnel de l’immobilier est toujours nécessaire pour ajuster l’estimation.
Le notaire, l’agent immobilier et l’évaluateur indépendant disposent des connaissances de l’univers de l’immobilier et des qualifications requises pour vous apporter des conseils avisés.
L’expertise diffère dans chaque spécialité. À vous de choisir quel professionnel approcher pour quel objectif à atteindre.